Les règles de décence s’appliquent à la partie habitation du local à usage mixte et non à la partie commerciale

La décence locative ne s’applique qu’à la partie habitation d’un bail « mixte » qui est effectivement occupée par le preneur à titre d’habitation principale.  En effet, si les règles de la décence s’appliquent en premier lieu aux locaux donnés à bail d’habitation conformément à l’article 1719- 1° du code civil, ces règles s’appliquent également aux bailleurs de locaux commerciaux à usage mixte (CA Aix-en-Provence, pôle 1, ch. 7, 2 mai 2019, n° 18/04027). Toutefois, l’’arrêt rendu le 20 mai 2020 par la cour d’appel de Paris présente l’intérêt de rappeler les limites de l’application des règles de la décence au profit des locataires de baux commerciaux « mixtes». 

En effet, la Cour d’Appel de Paris rappelle que les dispositions relatives à la décence des logements s’appliquent sous une réserve importante : la démonstration que le bien en litige constitue la résidence principale du locataire. La caractérisation de l’existence d’un local à usage d’habitation ne suffit donc pas, encore faut-il démontrer l’occupation effective dudit bien en résidence principale. 

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Quelles sont les critères de la décence et les obligations des propriétaires

Les propriétaires sont tenus à d’importantes obligations avant et pendant la location de leur bien immobilier. Ainsi, sous réserves pour le locataire de démontrer que le local loué constitue sa résidence principale (pour les locaux à usage mixte), celui-ci devra démontrer qu’un des équipements caractéristiques du logent décent est défaillant ou que le bien loué est de nature à porter atteinte à sa sécurité ou sa santé pour obtenir une indemnisation et la réparation des désordres caractéristiques d’un logement dit indécent. 

EN PREMIER LIEU, il est rappelé que les propriétaires ont l’obligation de mettre à la disposition des locataires une série d’équipements nécessaires à la jouissance du bien loué :

  • Chauffage : L’installation doit être adaptée aux caractéristiques du logement et être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion..
  • Une installation d'alimentation en eau potable
  • Des installations d'évacuation des eaux usées
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson
  • Une installation sanitaire intérieure au logement
  • Un réseau électrique

Ces équipements doivent être en état de fonctionnement et comporter l’ensemble des éléments nécessaires à leur fonctionnement sous peine de voir son logement qualifié d’insalubre. Une obligation d’entretien de ces équipements esentiels s’impose aux propriétaires durant l’exécution du contrat de bail.

 EN SECOND LIEU, les propriétaires doivent s’assurer du respect des normes de sécurité et réaliser tous les travaux de mise en conformité nécessaires. Autrement dit, le logement doit :

  • Assurer le clos et le couvert : Le gros œuvre doit être en bon état d’entretien et de solidité afin de protéger les locataires contre les infiltrations et remontées d’eau ainsi que contre les pertes de performances énergétiques ;
  • Assurer l’étanchéité à l’air et répondre aux normes relatives aux performances énergétiques ;
  • Comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Et, s’assurer que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés.

En l’absence de respect de ces obligations de décence, des recours sont envisageables et peuvent entraîner la condamnation des propriétaires à faire réaliser les travaux et/ ou ouvrir droit à des dommages et intérêts.

A retenir

Lors de la rédaction de vos baux à usage mixte, il peut être utile de vous faire accompagner d’un avocat afin de sécuriser et limiter le risque contentieux relatif à l’application des dispositions relative à la décence du logement. Pensez à solliciter un devis d’intervention concernant la rédaction des baux à usage commercial et d’habitation ou simplement d’habitation.

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Références

  • CAA Paris, 20 mai 2020, n° 18/19805 : Application des règles relatives au « logement décent » à la partie habitation d’un bail dit « mixte » (Dans le même sens, que l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 juin 2017 sous le numéro 15-18.316
  • Cour de cassation, civ. 3ème, 22 juin 2017, n°15-18.316 : Dans le cadre de cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que les normes de décence sont applicables aux pièces d’habitation occupées à titre d’habitation principale par le preneur d’un bail commercial, quand bien même ces pièces sont accessoires au local commercial donné à bail et que le bail commercial ne mentionne aucune destination à usage d’habitation.
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