Qu’est-ce que la nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis ?
L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations prise sur le fondement de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (appelée Loi « Elan ») a pour objectif principal de regrouper les différentes règlementations applicables qui figurent dans différents codes : Les 7 procédures prévues par le code de la santé publique, d’une part et les trois procédures définies dans le code de la construction et de l’habitation, d’autre part.
Désormais, il conviendra de se référer aux seuls termes du Livre V « Lutte contre l’habitat indigne » du code de la construction et de l’habitation pour connaître la procédure à envisager et les acteurs à mobiliser.
A noter : Les dispositions de cette nouvelle ordonnance entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2021 et ne sont ainsi applicables qu’aux nouveaux arrêtés qui seront notifiés après cette date du 1er janvier 2021.
Vous avez besoin d'un accompagnement ?
Remplissez le formulaire de contact !
Quel est le champ d’application de cette police de l’habitat insalubre ?
Il résulte de l’article L. 511-2 que la police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :
« 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
« 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d’utilisation ;
« 3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
« 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. »
La police de l’habitat indigne vise à préserver la sécurité et la santé des occupants des bâtis à usage d’habitation.
Afin de préserver la sécurité et la santé des occupants d’immeubles dit insalubre, l’ordonnance du 16 septembre 2020 a accompagné les différentes mesures nouvelles d’un véritable devoir d’alerte.
L’article L.511-6 du code de la construction et de l’habitation tel qu’issu de l’ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations prévoit, en effet, à la charge de toute personne ayant « connaissance des faits » l’obligation d’alerter les autorités compétentes : « Toute personne ayant connaissance de faits révélant l'une des situations mentionnées à l'article L. 511-2 signale ces faits à l'autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs définis par le présent chapitre ».
Quelle est la procédure à mettre en œuvre en vue de l’édiction de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité
L’article 1er de l’ordonnance réécrit les articles L. 511-6 à L. 511- 18 du Code de la construction et de l’habitation précise la nouvelle procédure unifiée à engager en cas d’insalubrité des immeubles bâtis à usage d’habitation.
- Tout d’abord, en ce qui concerne le déclenchement de la procédure en vue de l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité
Les autorités compétentes pour déclencher la procédure nouvellement définie sont :
- D’une part, les préfets pour les dangers relevant de la santé publique ;
- D’autre part, les maires et les présidents des Etablissements Publics de Coopération Intercommunal pour la sécurité des personnes.
En ce sens, l’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit que :
« L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est :
« 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 511-2, sous réserve s'agissant du 3° de la compétence du représentant de l'Etat en matière d'installations classées pour la protection de l'environnement prévue à l'article L. 512-20 du code de l'environnement ;
« 2° Le représentant de l'Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° du même article ».
- Ensuite, en ce qui concerne la constatation des faits relevant de l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation :
La constatation de l’insalubrité prend la forme d’un rapport qui sera établi et remis, selon les faits litigieux (atteinte à la santé ou atteinte à la sécurité), au Préfet ou au Maire/Président de l’EPCI compétent.
L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation prévoyant :
« La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.
« Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert désigné en application de l'article L. 511-9 ».
A l’issue de cette constatation de l’état d’insalubrité, les autorités compétentes disposent de pouvoirs coercitifs aux fins de remédier à cet état.
- Les nouvelles prérogatives à la charge des autorités compétentes (Article L511-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation) :
La nouvelle ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations accorde aux autorités compétentes différentes prérogatives :
- Tout d’abord, conformément à l’article L511-7 du code de la construction et de l’habitation, les autorités compétentes disposent de la possibilité de faire procéder aux visites utiles à l’établissement des faits relevant du champ d’application de l’ordonnance. L’article susvisé prévoit, en ce sens, que :
« L'autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d'évaluer les risques mentionnés à l'article L. 511-2.
« Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu'entre 6 heures et 21 heures. L'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès aux lieux ne peut pas être atteinte ».
- Ensuite, la désignation d’un Expert peut être sollicité devant le Tribunal administratif compétent par les autorités compétentes. L’article L 511-9 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que :
« Préalablement à l'adoption de l'arrêté de mise en sécurité, l'autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d'un expert afin qu'il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. L'expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation.
« Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un danger imminent, l'autorité compétente fait application des pouvoirs prévus par la section 3 du présent chapitre. »
Cette expertise doit intervenir, si besoin, avant l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité.
- Enfin, l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité qui doit être pris à l’issue d’une procédure contradictoire comme cela ressort des dispositions de l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation, peut comprendre, à la charge des propriétaires, les différentes prescriptions prévues à l’article L511-11 du code susmentionné :
- « 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus »
- « 2° La démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation »
- « 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation »
- « 4° L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif »
La nouveauté réside, également, dans le fait que les autorités compétentes peuvent faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé.
- Une astreinte peut être fixée jusqu’à 1000€ par jour de retard peut être imposée pour la réalisation des travaux prescrits
Enfin, le non-respect des prescriptions de l’arrêté peut donner lieu à des sanctions pénales. A ce titre, l’article L511-22 du code de la construction et de l’habitation prévoit :
« Art. L. 511-22.-I.-Est puni d'un an d'emprisonnement et d'une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre.
« II.-Est puni de deux ans d'emprisonnement et d'une amende de 75 000 € le fait de ne pas déférer à une mise en demeure du représentant de l'Etat dans le département prise sur le fondement de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique concernant des locaux mis à disposition aux fins d'habitation dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.
« III.-Est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 100 000 € :
« 1° Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ;
« 2° Le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter ou d'accéder aux lieux prise en application du présent chapitre ».
Des peines complémentaires sont susceptibles de s’appliquer pour les personnes physiques ainsi que pour les personnes morales :
« IV.-Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :
« 1° La confiscation du fonds de commerce ou de l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 du code pénal est égal à celui de l'indemnité d'expropriation ;
« 2° L'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;
« 3° L'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières. Cette interdiction ne porte toutefois pas sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel.« Le prononcé des peines complémentaires mentionnées aux 1° et 3° du présent IV est obligatoire à l'encontre de toute personne coupable d'une infraction prévue au présent article. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l'infraction et de la personnalité de son auteur.
« V.-Les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à l'article 121-2 du code pénal, des infractions définies au présent article encourent, outre l'amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du code pénal, les peines prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du même code.
« Elles encourent également la peine complémentaire d'interdiction, pour une durée de dix ans au plus, d'acheter ou d'être usufruitier d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.« La confiscation mentionnée au 8° du même article 131-39 porte sur le fonds de commerce ou l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction.
« Le prononcé de la peine de confiscation mentionnée au même 8° et de la peine d'interdiction d'acheter ou d'être usufruitier mentionnée au deuxième alinéa du présent V est obligatoire à l'encontre de toute personne coupable d'une infraction prévue au présent article. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l'infraction et de la personnalité de son auteur.
« Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 du code pénal est égal à celui de l'indemnité d'expropriation.
« VI.-Lorsque les poursuites sont engagées à l'encontre d'exploitants de fonds de commerce aux fins d'hébergement, il est fait application des dispositions de l'article L. 651-10 du présent code. »
Si les travaux prescrits sont réalisés, les autorités compétentes prononceront la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. Cet arrêté fait l’objet d’une notification aux propriétaires et est publié au fichier immobilier à la diligence du propriétaire.
Si vous souhaitez être accompagnés dans le cadre de ce contentieux relatif aux immeubles insalubres, prenez attache avec votre cabinet qui saura vous conseiller et vous accompagner dans les différentes solutions juridiques qui s’offrent à vous en cas d’arrêté de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité : bail à réhabilitation, bail emphytéotique, contrat de vente avec rente viagère….
Vous avez besoin d'un accompagnement ?
Remplissez le formulaire de contact !