Le certificat d’urbanisme et le contrôle de la constructibilité du terrain (accès et état d’enclave) : quelles sont les limites imposées à l’administration dans son contrôle lors du dépôt d’une demande de certificat d’urbanisme ?

Actualités et Références jurisprudentielles : 

  • CAA Bordeaux, 4e ch., 12 mars 2020, M.C-F c/ Commune de TAIX, n° 18BX01432 
  • Article 410-1 du Code de l’Urbanisme
  • Article 682 du Code civil

Apport de la décision du 12 mars 2020 rendue par la Cour administrative d’appel relative au certificat d’urbanisme et à l’appréciation de l’accès et de l’état d’enclave par le service instructeur des autorisations d’urbanisme

Conformément à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme prévoit que : « Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : 

  1. a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; 
  2. b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. [...] ».

Il résulte des dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme que le certificat l'urbanisme n'a pas pour objet d'indiquer les limitations imposées par le droit privé au droit de propriété applicables à un terrain en imposant et prescrivant une servitude de passage.

En l’espèce, une demande de certificat d'urbanisme pré-opérationnel en vue de créer deux lots de terrains à bâtir a été déposée par trois membres d'une indivision dans une commune dotée d'une carte communale, le maire avait délivré un certificat positif mais en mentionnant l'obligation de constituer une servitude de passage sur le côté de l'un des lots (indivis) pour desservir celui créé à l'arrière.

La demande d’annulation formulée par les particuliers à l’encontre du certificat d’urbanisme est ainsi accueillie.

Il en résulte :

  • Qu’un certificat d'urbanisme opérationnel (ou non opérationnel) ne fait que renseigner sur la constructibilité d'un terrain en fonction de la règle d'urbanisme qui est opposable ;
  • Un certificat d'urbanisme pour un lotissement de deux lots ne peut pas valablement imposer une servitude de passage de droit privé comme condition de la division et donc de la constructibilité du terrain sur lequel il porte ;
  • L’administration ne saurait ainsi imposer de limitation au droit de propriété privée, même pour des motifs d'intérêt général.

Rappel de l’état du droit : Certificat d’urbanisme positif ou certificat d’urbanisme négatif ?

Le certificat d’urbanisme :

  • Ne peut mentionner aucune prescription particulière (ou condition) permettant de subordonner la constructibilité (ou la division) d'un terrain à la constitution forcée d'une servitude 
  • Le certificat doit être positif, si l'accès et la desserte existants du terrain sont suffisants ;
  • Le certificat doit être négatif dans le cas contraire. 

La seule limite est que le document d'urbanisme opposable peut subordonner la constructibilité du terrain à la démonstration du bénéfice d'une servitude de passage par le pétitionnaire. Et dans ce cas, le certificat doit le préciser. 

Il n'y a, en effet, que le tribunal judiciaire qui puisse imposer une servitude de passage en cas d'enclave sur la base de l’article 682 du Code Civil¹ et éventuellement, après une expertise judiciaire abordant les différents scenarii possibles de désenclavement.

A retenir : 

  • Le service instructeur des autorisations d’urbanisme peut toujours refuser une demande de certificat d’urbanisme en formulant des réserves relatives à la suffisance de l’accès et à la desserte du terrain ;
  • Il est ainsi recommandé de répondre aux « réserves » formulées par le service instructeur  lorsque vous déposez une demande de certificat d’urbanisme ou toute autre demande d’autorisation d’urbanisme avant d’envisager un recours contre le certificat d’urbanisme délivré.

Vous pouvez vous faire accompagner par un avocat habitué des procédures administratives dans le cadre du dépôt et du suivi de vos demandes d’autorisation d’urbanisme. 

Le cabinet Avocats Paradis se tient à votre disposition pour évoquer avec vous votre projet immobilier et vous accompagner dans le cadre de la constitution du dossier de demande portant autorisation d’urbanisme (certificat d’urbanisme, permis de construire…).

Un audit urbanistique peut vous être proposé pour prévenir tout litige relatif à votre demande d’autorisation d’urbanisme. 

¹L’article 682 du Code Civil prévoit que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner »

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