Références : 

  • Cour de cassation, 3e civ., 16 janvier 2020, n°19-10.375 : La cour de cassation fait application du principe de proportionnalité et rejette la demande de démolition des constructions illégalement construites en l’absence de contrôle du caractère proportionné de la demande de démolition vis-à-vis de l’article 8 de la CESDH relatif à la protection de la vie privée et familiale.
  • Cour de cassation. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 19-13645 : le contrôle de proportionnalité est mis de côté au profit de la nécessité de préserver la sécurité des personnes. La cour de cassation valide la démolition ordonnée par la cour d’appel en raison du risque naturel d’inondation et du « besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposées »

Une demande de démolition ne pourra être accueillie par le juge judiciaire que dans la mesure où cette demande est proportionnée à moins d’évoquer un besoin social impérieux à l’image de la sécurité des occupants 

Les 2 arrêts rendus par la cour de cassation le 16 janvier 2020 permettent de rappeler la nature du contrôle exercé par les tribunaux pour faire droit aux demandes de démolition des constructions illégales. Ainsi, le non-respect des règles d’urbanisme et des autorisations d’urbanisme n’entrainent pas de facto la démolition totale ou la démolition partielle des constructions illégalement édifiées.

  • Dans le cadre du 1er arrêt cité (n°19-10.375) : Une commune a assigné des particuliers aux fins d’obtenir la démolition des constructions et l’expulsion des occupants qui avaient réalisés différents aménagements sur un terrain classé en zone naturelle du PLU applicable.

La Cour de cassation rappelle, dans un premier temps, la décision de la cour d’appel, avant de rejeter dans un second temps la demande de démolition formulée par la commune en rappelant le nécessaire contrôle de proportionnalité à effectuer nonobstant le caractère réitéré des règles d’urbanisme :

« 5. Pour accueillir la demande de démolition, l’arrêt retient que le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile ne fait pas obstacle à la protection de l’environnement assurée par des dispositions d’urbanisme impératives destinées à préserver l’intérêt public de la commune et de ses habitants, que les droits fondamentaux invoqués par Mme X... et M. Y... ne sauraient ôter au trouble que constitue la violation réitérée et en toute connaissance de cause des règles d’urbanisme en vigueur son caractère manifestement illicite et que les mesures de démolition et d’expulsion sollicitées sont proportionnées au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de Mme X... et M. Y..., l’expulsion devant s’entendre des constructions à vocation d’habitation édifiées sur la parcelle [...] et non de l’ensemble de la parcelle puisque Mme X... en est propriétaire.

6. En se déterminant ainsi, par un motif inopérant tiré de ce que la mesure d’expulsion ne concerne que les constructions à usage d’habitation, sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de Mme X... et de M. Y..., la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

  • Dans le cadre de la seconde espèce (n°19-13645), la cour de cassation valide le raisonnement retenu par la  cour d’appel qui a jugé que, dans les zones inondables soumises aux aléas les plus forts, toutes constructions (nouvelles ou anciennes) étaient prohibées. La Haute juridiction déclare que « la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche [de la proportionnalité des mesures] que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d’ordonner la démolition ». 

Le contrôle de la proportionnalité de la mesure appliqué rigoureusement par le juge judiciaire pour ordonner la démolition des constructions est ainsi mis en échec par la nécessité de préserver la sécurité des habitants qui constitue « un besoin social impérieux ».

Il est, en tout état de cause, possible sous certaines conditions de régulariser des constructions illégalement édifiées. Une analyse des règles d’urbanisme applicables et de l’ensemble de votre dossier (titre de propriété, nature des travaux réalisés, autorisations d’urbanisme obtenues (permis de construire, permis de démolir, déclaration préalable de travaux…) est ainsi possible.

Meilleurs avocats dans l'immobilier et la construction à Marseille

Votre Avocat se tient à votre disposition pour réaliser un audit et vous soumettre les solutions juridiques envisageables afin d’éviter une procédure en démolition.

Retour

Nous contacter

Le secrétariat téléphonique est à votre disposition
du lundi au vendredi de 9h à 19h.  Des rendez-vous peuvent être fixés
le samedi sur demande et des permanences sont également organisées le samedi.

Veuillez préciser votre demande
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide
Ce champ est invalide