Référence : 

  • Cour de cassation, 3e civ., 5 décembre 2019, n°18-23.709
  • Article 1604 du Code Civil

Le défaut d’accessibilité au bien immobilier constitue un manquement à l’obligation de délivrance

Le défaut d'accessibilité au bien immobilier, consécutif à la suppression d'une tolérance de passage, constitue une non-conformité à l'obligation de délivrance du vendeur.  Sur le visa de l'article 1604 du Code civil, la Cour censure la décision de la cour d'appel qui a considéré que le vendeur avait satisfait à son obligation de délivrance dès lors que l'acte de vente ne prévoyait ni la création, ni l'existence d'une servitude de passage.  L’'intérêt de cette décision est de considérer que, même dans le silence des actes, et en l'absence de servitude de passage, l'accessibilité au bien immobilier doit être assurée et relève de l'obligation de délivrance du vendeur. 

Rappel de l’état du droit : 

L’obligation de délivrance conforme concerne l’immeuble mais également ses accessoires.

Concernant l’immeuble : 

L'obligation de délivrance du vendeur, prévue par l'article 1604 du Code civil, est double. Le vendeur doit :

  • remettre la chose vendue à la disposition de l'acheteur : il s'agit de la délivrance matérielle du bien ;
  • délivrer un bien conforme.

La délivrance conforme s'apprécie :

  • d’une part, par rapport à ce qui était prévu au contrat. Le vendeur est tenu de délivrer un objet identique à ce qui était commandé et n'a pas qualité pour effectuer, de son propre gré, des modifications ou substitutions. La conformité s'apprécie ainsi par rapport aux engagements particuliers pris par le vendeur.
  • d’autre part, il est acquis que le bien livré doit également être conforme aux normes et, s'agissant d'un bien immobilier, tant aux normes techniques professionnelles qu'aux normes auxquelles le vendeur a pu contractuellement s'engager (telle que l'obtention d'un label). Par ailleurs, la conformité s'apprécie également par rapport à la fonction du bien vendu celui-ci devant être adapté ou en tout cas apte à sa destination.

Il peut en être ainsi de l'accessibilité au bien immobilier. C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation considère que si le bien immobilier est devenu inaccessible du fait de la suppression d'une tolérance de passage, la non-conformité est caractérisée. Autrement dit, le vendeur doit délivrer un bien immobilier accessible, cette condition n'étant pas remplie si l'accès est la conséquence de l'exercice d'une simple tolérance de passage.

Concernant les accessoires de l’immeuble : 

Par application des dispositions de l'article 1615 du Code civil : « L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ».  L'obligation de délivrance porte ainsi sur l'immeuble mais également sur ses accessoires matériels ou juridiques. Au titre des accessoires juridiques figurent ainsi :

  • les droits réels accessoires tels que les servitudes légales ou conventionnelles ;
  • les documents administratifs susceptibles d'accompagner ou de permettre l'utilisation du bien (certificat d'urbanisme, permis de construire, fiche cadastrale ;
  • le procès-verbal de bornage, le document d'arpentage...

Il est ainsi considérer de manière constante que le vendeur manque à son obligation de délivrance dès lors qu’il ne délivre pas les accessoires indispensables à l'utilisation du bien vendu (Cass. 1re civ., 29 nov. 1994, n° 93-10.303 : RJDA 6/95, n° 702). Il appartient, en tout état de cause, au vendeur d'établir qu'il a bien remis à l'acheteur les accessoires du bien (Cass. com., 11 déc. 2001, n° 99-10.595 : JurisData n° 2001-012381 ; Contrats, conc. consom. 2002, comm. 58, L. Leveneur).

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A retenir : 

En l'absence d'accès direct de la propriété sur la voie publique, il est nécessaire de caractériser soit l'existence d'une servitude valablement constituée, soit a minima de vérifier que les conditions légales d'une servitude de passage sont réunies. Prenez attache avec un Avocat compétent en droit de la construction et droit immobilier pour vous accompagner dans vos démarches amiables et/ou judiciaires.

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